هناك 5 حالات رئيسية يحق فيها للمالك فسخ عقد الإيجار سواء القديم أو الجديد و34 حالة فرعية للطرد من العين المؤجرة
أولا : 5 حالات فسخ عقد الإيجار الأساسية
الحالة الأولى:
عدم سداد الإيجار، وفقا لقانون الإيجار القديم يجب على المؤجر إخطار المستأجر بإنذار رسمي ثم الانتظار لمدة 15 يوماً لسداد الإيجار، فإذا لم يسدد خلال هذه المدة يجوز له السداد أمام القاضي حتى بعد الاستئناف، ولكن إذا تكرر عدم السداد مرة أخرى، ففي هذه الحالة يجوز فسخ العقد حتى إذا قدم المستأجر عذراً.
-أما في القانون الجديد: فإذا تم إنذار المستأجر ولم يستجب، فلا يجوز له السداد أمام المحكمة ويجوز للمؤجر إقامة دعوى قضائية مباشرة لطرده.
الحالة الثانية:
التأجير من الباطن أو التنازل عن الشقة للغير دون موافقة المؤجر، ففى القانونين تتم إقامة دعوى قضائية بفسخ العقد وإخلاء الطرف الثالث من العين.
أما الحالة الثالثة:
فهى الإضرار بالعين المؤجرة، مثل هدم حوائط أو جدران حامية فى العين أو العقار، وفى القانون القديم لابد من إثبات ذلك بحكم نهائى ثم إقامة دعوى فسخ عقد الإيجار والإخلاء، بينما فى القانون الجديد تتم إقامة دعوى إخلاء مباشرة لوجود ضرر ويقوم بإثبات هذا الضرر للمحكمة.
والحالة الرابعة:
هى استخدام العين فى أعمال منافية للآداب العامة، لكن لابد من إثبات ذلك أولا بحكم قضائى ثم إقامة دعوى إخلاء، وبالنسبة للقانون الجديد، تقام دعوى الإخلاء مباشرة.
والحالة الخامسة
هى تغيير الاستخدام دون موافقة المالك، مثل تحويلها من شقة سكنية إلى مكتب أو عيادة، وفى القانونيين يقيم المالك دعوى إخلاء.
ثانيا :الحالات الفرعية للطرد من العين المؤجرة
القانون رقم 49 لسنة 1977
القانون رقم 136 لسنة 1981
القانون رقم 4 لسنة 1996
والحالات القانونية في ظل القانون رقم 49 لسنة 1977 والقانون رقم 136 لسنة 1981 هى :
(١) تهدم العقار الآيل للسقوط الذى به العين سواء أكان هذا التهدم كامل أم فى جزء منه .
(٢) عدم وفاء المستأجر بالأجرة المستحقة خلال 15يوما مـن تاريـخ أنذاره بالوفاء .
(٣) تكرار امتناع المستأجر أو تأخره فى الوفاء بالأجرة دون مبرر تقدره المحكمة .
(٤) ثبوت أن المستأجر تنازل عن العين أو أجـرها من الباطن بغير اذن كتابى صريح مـن المالك .
(٥) ترك المستأجر العين للغير أو لذوى القربى بقـصد الاستغناء عـنها نهائيا .
(٦) ثبوت أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمـح باستعماله بطريقة مقلقة للراحـة بموجب حكـم قضائى نهائى .
(٧) ثبوت أن المستأجر أستعمل المكان المؤجر أو سمـح باستعماله بطريقة ضـارة بسلامة المبنى بموجب حكـم قضائى نهائى .
(٨) استعمال المستأجر المكان المؤجر أو السماح بإستعماله بطريقة ضارة بالصحـة العامة بموجب حكـم قضائى نهائى .
(٩) ثبوت أن المستأجر أستعمل المكان المؤجر أو سمـح باستعماله فى أغراض منافية للآداب العامة بموجب حكـم قضائى نهائى .
(١٠) تغيير النشاط للعين المؤجرة .
(١١) وفاة المستأجر دون أن يمتد عقد الإيجار لزوجته أو أبنائه متى ثبت أنهم غير مقيمون معه وقت الوفاة بفترة سنة على الأقل .
(١٢) الحكم على المستأجر بالسجن أو الحبس فى جريمة ماسة بالسمعة والشرف .
(١٣) تقديم المستأجر مستند مزور فى قضيته مع المالك .
(١٤) أستخدام العين المؤجرة فى غير الغرض الذى أجرت من أجله .
(١٥) اندلاع حريق فى العين المؤجرة و حدوث تلفيات .
(١٦) تربية طيور أو أغنام أو مواشى بالعين المؤجرة .
(١٧) بناء المستأجر لمبنى مكون من 3 وحدات (شقق) جاهزة للسكنى .
لا تسرى أحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 على :
(١٨) المساكن الملحقة بالمرافق والمنشئات وغيرها من المساكن التى تشغل بسبب العمل .
(١٩) المساكن التى تشغل بتصاريح اشغال مؤقتة لمواجهة حالات الطوارئ ويصدر بتحديد تلك الحالات وشروط الأنتفاع بهذه المساكن قرار من وزير الأسكان والتعمير .
(٢٠) كما لا تسرى أحكام قوانين الإيجار القديمة على الشقق الواقعة بالقرى .
(٢١) كما لا تسرى أحكامه على المناطق السكنية التى لا ينطبق عليها قانون نظام الحكم المحلى .
(٢٢) اخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية .
(٢٣) إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معيّنة أو تعذّر إثبات المدة المدة، وفق المادة 565 .
(٢٤) أنه إذا سُلّمت العين المؤجرة في حالة لا تكون فيها صالحة للانتفاع الذي أوجّرت من أجله أو إذا نقص هذا الانتفاع
(٢٥) إذا كانت العين المؤجّرة في حالة من شأنها أن تُعرّض صحة المستأجر أو من معه لخطر جسيم .
(٢٦) يتحمّل المستأجر ثمن المياه تقديره “بالعدّاد” ، ثمن الكهرباء والغاز وغير ذلك مما هو خاص بالاستعمال الشخصي .
(٢٧) إذا انتهى عقد الإيجار وبقى المستأجر ، الإيجار قد تجدد بشروطه الأولى ولكن لمدة غير معيّنة، وتسري المادة 563.
(٢٨) ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المعيّنة في العقد دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء، وفق المادة 598.
في ظل القانون رقم 4 لسنة 1996 فسخ عقد الايجار .
(٢٩) اتفاق العاقدين على انهاء العقد .
(٣٠) تحقق شرط فاسخ صريح.
(٣١) اتحاد الذمة.
(٣٢) الفسخ لعدم وفاء احد المتعاقدين بالتزاماته .
(٣٣) هلاك العين المؤجرة.
(٣٤) إبطال سند ملكية المؤجر او فسخ عقد الإيجار لانتهاء عقد الايجار بانتهاء مدته .
