كيفية إقامة دعوى قسمة تركة إجبار عقارية

تصنف دعوى قسمة تركة إجبار عقارية من أهم الدعاوى التي ثثار في نظام المواريث. وأكثرها شيوعا. ويلجأ الشخص الى هذا النوع من القضايا عندما تقع خلافات بين الورثة بشأن التوزيع العادل والشرعي للتركة. ولهذا فإن النازلة أو القضية تعرض على القضاء. من أجل البث فيها وفقا للأحكام الشرعية وتنفيذا للقانون.

وقد حددت المادة ١٩٧ من نظام الأحوال الشخصية السعودي المقصود بالتركة. أي كل يخلفه الإنسان بعد موته من الأموال والحقوق المالية . كما أنه بمعنى أخر تعد التركة هي الركن الأساسي في الميراث . فالتركة تتكون حتماً من مورث ووارث وموروث . والموروث هنا يعنى التركة . أي ما سيؤول للورثة . والتركة تشمل جميع الأموال المملوكة للمتوفى، كالعقارات والمنقولات.

ومن التركات التي يثار فيها النزاع وبكثرة بين الورثة. التركة العقارية التي هي أموال غير المنقولة كالبيوت والأراضي والعمارات السكنية والمحلات التجارية . ويمكن أن تكون هذه الأملاك في ملكية المتوفى بصفته المالك الوحيد، أو بإعتباره شريكا في إطار الملكية المشتركة .

الشروط الشكلية الواجب توفرها في دعوى قسمة تركة إجبار عقارية

من أجل إقامة الدعوى يطريقة قانونية وتجنب عدم قبولها فإنه يتعين على طالب القسمة احترام الشروط الشكلية والتقيد بها:

أن ترفع الدعوى من ذي صفة على ذي صفة

المقصود بالصفة في التقاضي . السلطة التي لشخص معين . ويستطيع بمقتضاها أن يزاول الحق في طرح الادعاء على القضاء. أو أنها السند الذي يخول شخص ما مباشرة الإجراءات أمام القضاء. ويعتبر شرط الصفة ضروريًا ولازما لإقامة الدعوى . فإذا توفر في المدعي كانت دعواه مقبولة شكلاً . أما إذا انعدم . يحكم القاضي بعدم قبول الدعوى شكلاً. لا موضوعًا . ويمكن إثارة هذا الشرط من طرف المتقاضين. في مختلف مراحل التقاضي كما يمكن أن يثار من طرف القاضي من تلقاء نفسه .

والصفة في دعوى قسمة تركة إجبار عقارية . أن يكون رافع القضية على القضاء واحد من الورثة . وليس أجنبيا عن التركة . وله الحق في المطالبة بحقه في التركة . أي أن يكون وارث من الهالك .

استحقاق التركة العقارية

بيّن نظام الأحوال الشخصية السعودي في مادته ١٩٩ الشروط الواجب توافرها لإستحقاق التركة. فيتبين لنا ضرورة حدوث وفاة حقيقية للمورث. أو ثبوت الوفاة بحكم قضائي. ويجب أيضاً أن يكون الوارث على قيد الحياة بعد موت مورثه سواء حكماً أو تقديراً. كما أنه يجب أن يوجد سبب للإرث. وأن تنتفي موانع الإرث لإستحقاقه.

أن يكون لرافع الدعوى مصلحة في رفعها.

يراد بمفهوم المصلحة في الدعوى الفائدة التي يمكن أن يحصل عليها الشخص أو الجهة المعنية نتيجة رفع الدعوى أمام القضاء. ويعتبر شرط المصلحة أحد الشروط المهمة في نظام المرافعات الشرعية لأنه يحدد من يكون لديه الحق في المطالبة بالدعوى أو المشاركة فيها. وذلك وفق المادة الثالثة التي تنص:
” لا يقبل أي طلب أو دفع لا تكون لصاحبه فيه مصلحة قائمة مشروعة، ومع ذلك تكفي المصلحة المحتملة إذا كان الغرض من الطلب الاحتياط لدفع ضرر محدق أو الاستيثاق لحق يخشى زوال دليله عند النـزاع فيه.
إن ظهر للمحكمة أن الدعوى صورية أو كيدية وجب عليها رفضها، ولها الحكم على من يثبت عليه ذلك بتعزير”.

ومصلحة في الدعوى قد تكون متعددة ومتنوعة وتختلف حسب طبيعة القضية والأطراف المعنية. وفي دعوى قسمة تركة إجبار عقارية فالمصلحة هي شخصية وتتمثل في تحقيق الحقوق الشخصية للورثة وحماية مصالحهم الشخصية والخاصة. ورغبة كل واحد فيهم في الحصول على جزء من العقار لاستخدامه لأغراض شخصية مثل السكن أو الاستثمار . اضافة الى كونها مالية وذلك عن طريق تحقيق الربح عن طريق اقتسام التركة. بناءً على قيمته السوقية.

الشروط الموضوعية في دعوى قسمة تركة إجبار عقارية

بعد احترام الشروط الشكلية بنبغي أن يحترم طالب القسمة الشروط الموضوعية للدعوى وهي تلك الشروط المرتبطة بالوارث والورثة وبالعقار موضوع دعوى القسمة.

وفاة الموروث

لا يمكن الحديث عن اقتسام التركة الا بعد وفاة الشخص الذي يمتلك التركة العقارية والذي يعتبر موروثًا للورثة الشرعيين. ينتهي الفقد في أي من الحالتين الآتيتين:إذا تحققت حياة المفقود أو وفاته. أو إذا صدر حكم قضائي باعتبار المفقود متوفى.”المادة الرابعة والستون بعد المائة من نظام الاخوال الشخصية”.

في حالة فقدان الشخص دون معرفة هل هو حي أو ميت . فيمكن لأحد الورثة ان يتقدم للمحكمة بدعوى لتحقيق وفاة الموروث. حيث تنص المادة السادسة والستون بعد المائة من نفس النظام ” تحكم المحكمة -بناءً على طلب من ذي مصلحة- بوفاة المفقود إذا قام الدليل على وفاته. وفيما عدا ذلك، على المحكمة ألا تحكم بوفاته إلا بعد مضي المدة المقررة بحسب الظروف التي أحاطت بالفقد، وذلك على النحو الآتي:

مضي مدة (أربع) سنوات من تاريخ إبلاغ الجهة المختصة بفقدانه، إذا فقد في ظروف لا يغلب فيها هلاكه.
مضي (سنة) من تاريخ الفقد، إذا فقد في ظروف يغلب فيها هلاكه “.

وهكذا فلا يمكن الحديث عن إقامة دعوى قسمة تركة إجبار عقارية إلا بعد تحقق وفاة الموروث. وذلك بعد تعيين الممتلكات والديون التي تركها للتقسيم بين الورثة.

حالة اختلاف الورثة حول إجراء القسمة

حالة الاختلاف هاته يمكن أن تتخذ صور متعددة. من قبيل مثلا إذا كان أحد الورثة يرغب في قسمة العقار المشاع قسمة عينية. والآخر يرغب في قسمة هذا العقار قسمة تصفية. أو إذا كان الشريك معارض لفكرة القسمة من أصلها. أو أنهم غير قادرين على التوصل إلى اتفاق.
هذه الصورة و غيرها من الخلاف حول إجراء القسمة الرضائية. يمكن لأحد الورثة. أن يرفع دعوى القسمة ما دام أنه لا يجبر أحد على البقاء في الشراكة العقارية. حيث يمكن دائما لأي واحد من المالكين أن يطلب القسمة.

حصر الورثة والتركة العقارية

يتم تحديد عدد الورثة وصلة القرابة بين كل منهم وبين المتوفي، وتحديد حصة كل وارث. وذلك بعد إجراء عملية حصر شاملة لجميع الأصول والديون التي تركها المتوفى. وتتضمن هذه المعلومات في وثيقة رسمية تسمى “صك حصر الورثة”. والتي يتم فيها حصر الورثة الشرعيين.

أهم الإجراءات المطلوبة في دعوى قسمة تركة إجبار عقارية

تعتبر قسمة العقار من أهم أنواع القسمة لكثرة الإجراءات والتعليمات الخاصة فيها حيث تختلف بختلاف حال الورثة من كونهم بالغين أو فيهم قاصر أو غائب وكون التركة فيها وصية أم لا، وهل العقارات سكنية أم زراعية، وهل يمكن قسمتها بالتساوي وغيرها من الحالات، وتخضع أحيانا هذه القسمة الى اجتهاد القاضي. لذلك سنحاول ذكر أهم الاجراات القانونية من أجل رفع الدعوى

الاجراءات الخاصة بأطراف الدعوى والتركة العقارية

1 -إدخال جميع الورثة في الدعوى أو وكيلا عنهم .

2 -في حالة وجود قاضر وارث يحل محله ولي القاصر شريطة الادلاء بصك ولاية، إلا إذا كان الأب هو الولي فلا يحتاج إلى صك ولاية. وإذا لم يكن هناك ولي على القاصر فإن للقاضي ناضر دعوى القسمة إقامة ولي عليه حسب نظام المرافعات الشرعية.

3 -إحضار صك حصر الورثة.

4 -إحضار أصل صكوك ملكية العقارات وفقا للمادة العاشرة من لائحة قسمة الأموال المشتركة. وأن تكون الصكوك سارية المفعول

مع تحديد مساحة هذه العقارات.

6 -إحضار صك الوصية إن وجدت وحضور الناظر عليها أو وكيله.

7 -إحضار صك إثبات الغيبة للغائب -إن وجد- وحضور وليه، أو مندوب عن الهيئة العامة للولاية على أموال القاصرين.

8 -إحضار تقرير مساحي من مكتب معتمد في حال تجزئة العقار.

الادارات والهيئات العامة الواجب ادخالها في الدعوى

• البلدية في حال تجزئة العقار السكني الواحد حسب التعميم

• وزارة الزراعة في حال تجزئة الأرض الزراعية

• الصندوق الزراعي في حال قسمة الأراضي الزراعية أو بيعها بالمزاد

• الصندوق العقاري في حال قسمة البيت المرهون للصندوق أو بيعه بالمزاد، ومثله لو كان العقار مرهونا للصندوق الصناعي.

تقويم المحكمة للعقار

يتوجب على القاضي الاستعانة بالخبراء أو مراسلة قسم الخبراء بالمحكمة للوقوف على العقارات وتقييمها والنظر في إمكانية قسمتها أو تجزئتها.
وتبعا لتقرير الخبير يقسم العقار في حالة قبوله للقسمة أو يحكم القاضي ببيعه بالمزاد إذا كان مما لا يمكن قسمته أو تجزئته.

وتكون قسمة التركة العقارية بما يتناسب مع الأحكام الشرعية بالتركة والميراث، ويجب أن يتم ذلك بطريقة عادلة ومتساوية بين جميع الورثة الشرعيين.

مرحلة تنفيذ الحكم بالقسمة

يرفع تنفيذ حكم القسمة إلى محكمة الاستئناف عند وجود قاصر أو وصية أو غائب حسب نظام المرافعات الشرعية، إلا إذا كان الولي على القاصر الأب فلا يحتاج رفع ذلك لمحكمة الاستئناف.

يكون التهميش على صكوك الملكية بالقسمة بعد اكتساب الصفة القطعية.

يتم إصدار صكوك الفرز أو التجزئة للعقار من قبل كتابة العدل.

إذا اقتضت قسمة العقار إعطاء القاصر أو الغائب أو الوصية مبلغا نقديا فيتم حفظه لدى الهيئة العامة للولاية على أموال القاصرين إلا إذا كان الولي الأب فيسلم له.

خاتمة

إقامة دعوى قسمة تركة إجبار عقارية هي إجراء قانوني مهم لتوزيع الممتلكات العقارية للمتوفى بشكل عادل. من المهم اتباع الخطوات القانونية الصحيحة والتعاون مع محامٍ متخصص لضمان حصولك على حقوقك العادلة بعد إقامة دعوى قسمة تركة إجبار عقارية.

الأسئلة الشائعة والمتكررة

موضيع أخرى قد تهمك:

نموذج تسليم عقار للمالك – إجراءات ونصائح

دليلك لفهم المشفوعات في صحيفة الدعوى القانونية